2020年自考00168房地產經濟學復習資料（6）

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        自考00168房地產經濟學備考資料

        第七章城市房屋拆遷法律制度

        一、城市房屋拆遷概述

        （一）房屋拆遷的概念和種類：房屋拆遷是指根據城鎮(zhèn)建設規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃及當?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設用地范圍內的房屋及其他設施的行為。

        種類：（1）市政動遷和社會動遷；（2）征地拆遷和非征地拆遷；（3）統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。

        （二）房屋拆遷應注意的事項：1、服從國家利益；2、符合城市規(guī)劃；3、保護合法權益；4、誰拆遷、誰安置補償。

        （三）房屋拆遷的程序：1、申領規(guī)劃用地許可證；2、編制拆遷計劃；3、申領房屋拆遷許可證；4、發(fā)布拆遷公告；5、簽訂拆遷補償、安置協(xié)議。

        二、城市房屋拆遷的補償和安置

        （一）拆遷補償：

        1、拆遷補償?shù)膶ο蠛头秶簩ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?。在此，包括產權人、代管人和國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人。

        范圍是被拆除的房屋及其附屬物。但拆除違章建筑、超過期限的臨時建筑不屬拆遷補償范圍。未超過批準期限的臨時建筑屬于補償?shù)姆秶?，如進行拆除，應給予適當?shù)难a償。

        2、拆遷補償?shù)姆绞剑寒a權調換、作價補償和產權調換與作價補償相結合。

        3、拆遷補償標準：產權調換的補償標準是按照被拆除房屋的建筑面積計算；（1）非住宅房屋的產權調換，其價格的結算按以下辦法進行：①償還面積與原面積相等的部分，按重置價格結算結構差價。（重置價格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質量的房屋的造價，該造價由政府按年公布）②償還面積超過原面積部分，按商品房價格結算；③償還面積不足原面積部分，按重置價格結合成新結算。（2）住宅房屋的產權調換，其價格結算的辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。作價補償?shù)臉藴适前凑毡徊鸪课萁ㄖ娣e的重置價格結合成新計算的。

        4、拆遷補償?shù)膸追N特殊情況：（1）拆除出租住宅房屋，應當實行產權調換；原租賃關系繼續(xù)保持；因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改；（2）拆除有產權糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘查記錄，并由公證機關辦理證據保全；（3）對拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內達不成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照有產權糾紛房屋的拆遷補償規(guī)定實施拆遷。拆除設有抵押權的房屋實行作價補償?shù)?，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后，再給予補償。

        （二）拆遷安置：

        1、拆遷安置的對象與方式：拆遷安置的對象為被拆除房屋使用人。拆遷安置可以一次性安置，也可以先由拆遷人提供周轉房臨時過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后再行遷入。

        2、拆遷安置地點：有原地安置和異地安置兩種。

        3、拆遷安置的標準：拆除非住宅房屋，按照原建筑面積安置。拆除住宅房屋，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據當?shù)貙嶋H情況，按照原建筑面積，也可以按照原使用面積或者原居住面積安置。

        4、拆遷安置費：包括搬家補助費、臨時安置補助費和經濟損失補償費。

        第八章城市房地產交易法律制度

        一、城市房地產交易概述

        （一）房地產交易的概念和特征：房地產交易是指當事人之間進行的房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃的活動。

        特征：（1）房地產交易對象的特殊性；（2）房地產交易形式的確定性；（3）房地產交易是數(shù)種典型合同的稱謂；（4）房地產交易為要式法律行為。

        （二）房地產轉讓、抵押應注意的事項：1、房地產轉讓時，房屋的所有權及土地使用權同時轉讓；（2）房地產抵押時，房屋的所有權及土地使用權同時抵押。

        三、房地產轉讓

        （一）房地產轉讓的概念：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

        （二）房地產轉讓的條件：

        1、禁止條件：（1）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（2）依法收回土地使用權（包括：①出讓年限屆滿而未續(xù)期；②根據社會公共利益的需要而提前收回；③因逾期開發(fā)而被無償收回等）；（3）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（4）權屬有爭議的；（5）未依法登記領取權屬證書的；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

        2、允許條件：（1）以出讓方式取得土地使用權的房地產的轉讓應當具備的條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

        （2）以劃撥方式取得土地使用權的房地產的轉讓應當具備的條件：①土地使用者為企業(yè)、公司、其他經濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法產權證明；④依照規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

        （三）房地產轉讓的程序：1、簽約；2、申報；3、審查；4、查勘與評估；5、交納稅費；6、核發(fā)過戶單。

        （四）房地產轉讓合同：

        1、房地產轉讓合同的概念：是指房地產原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉讓房地產的協(xié)議。

        2、房地產轉讓合同的主要內容：（1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產權屬證書名稱和編號；（3）房地產坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；（5）房地產的用途或使用性質；（6）成交價格及支付方式；（7）房地產交付使用的時間；（8）違約責任；（9）雙方約定的其他事項。

        3、房地產轉讓合同與土地使用權出讓合同的關系：（1）房地產轉讓合同以土地使用權出讓合同為前提；（2）房地產轉讓合同約定的土地使用權的使用年限通常要受到原土地使用權出讓合同約定的制約；（3）房地產轉讓合同較土地使用權出讓合同又有新的內容。

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