2020年自考00168房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)復(fù)習(xí)資料（7）

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        自考00168房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)備考資料

        第九章城鎮(zhèn)住房制度的改革與立法

        一、城鎮(zhèn)住房制度改革概述

        （一）城鎮(zhèn)住房制度改革的必要性：1、城鎮(zhèn)住房長(zhǎng)期由國(guó)家包，又包不下來(lái)，住房嚴(yán)重短缺；（2）福利性低租金制刺激人們租住公房，加劇了住房供需矛盾，也不能鼓勵(lì)人們買房建房；（3）住房分配不合理，助長(zhǎng)了不正之風(fēng)；（4）住房資金不能實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)；（5）抑制了城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

        （二）城鎮(zhèn)住房制度改革的模式選擇：（1）全價(jià)出售公有住房；（2）公有住房補(bǔ)貼出售；（3）推行以調(diào)整公房低租金為主的綜合配套改革；（4）多種方式全面推進(jìn)住房改革；（5）推行住房貨幣工資分配制度。

        （三）城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則：（1）國(guó)家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；（2）租、售、建并舉的原則；（3）在統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上因地制宜、分散決策的原則；（4）轉(zhuǎn)換機(jī)制的原則。

        （四）城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容：1、把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；2、把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；3、把住房實(shí)物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；4、建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；5、建立住房公積金制度；6、發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；7、建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

        二、城鎮(zhèn)住房制度改革的政策和立法

        （一）城鎮(zhèn)住房制度改革的重要政策和立法：略

        （二）城鎮(zhèn)住房制度改革的政策和立法的主要內(nèi)容：1、公房提租與補(bǔ)貼；2、建立住房公積金制度；3、出售公有住房；4、住房分配貨幣化。

        （三）加強(qiáng)住房立法的必要性和任務(wù)：

        城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的，就是建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房商品化、社會(huì)化，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的對(duì)住房的合理要求。城鎮(zhèn)住房進(jìn)入商品市場(chǎng)以后，其生產(chǎn)和交換主要受市場(chǎng)規(guī)律的支配，國(guó)家則主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)的、法律的手段來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)，因此，必須把國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)住房生產(chǎn)和交換的監(jiān)督管理納入法制化的軌道。

        在完善我國(guó)住房立法的進(jìn)程中，首先要將我國(guó)十幾年來(lái)住房制度改革的成果鞏固下來(lái)，考慮到我國(guó)住房制度的歷史發(fā)展和居民的經(jīng)濟(jì)承受能力；其次要努力促進(jìn)住房制度和經(jīng)濟(jì)體制改革、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，以建立起符合我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度。

        第十章物業(yè)管理法律制度

        一、物業(yè)管理概述

        （一）物業(yè)管理沿革：

        1、傳統(tǒng)物業(yè)管理：起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。

        2、我國(guó)物業(yè)管理：我國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理受香港的物業(yè)管理影響，起源于20世紀(jì)80年代，以廣州、深圳發(fā)展得最早。

        （二）物業(yè)管理的概念、特點(diǎn)和原則：

        1、物業(yè)管理的概念：是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

        2、物業(yè)管理的特點(diǎn)：（1）物業(yè)管理的社會(huì)化；（2）物業(yè)管理的專業(yè)化；（3）物業(yè)管理的市場(chǎng)化。

        3、物業(yè)管理的原則：（1）業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則；（2）物業(yè)管理公司實(shí)行合同聘用的原則；（3）社會(huì)化管理、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)原則；4、由物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。

        （三）物業(yè)管理的內(nèi)容：1、常規(guī)性的公共服務(wù)；2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)；3、委托性的特約服務(wù)。

        （四）不同用途的物業(yè)的管理：

        1、寫字樓管理；2、住宅管理；3、公共商業(yè)樓宇管理；4、旅游賓館管理；5、工業(yè)廠房管理。

        （五）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：1、物業(yè)管理的策劃階段；2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；3、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段；4、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。

        （六）房屋修繕管理和房屋設(shè)備管理：

        1、房屋修繕管理：是指物業(yè)公司按照一定的科學(xué)管理制度和程序及維修技術(shù)管理要求，對(duì)受委托管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕技術(shù)管理。

        2、房屋設(shè)備管理：是指以一定的科學(xué)管理制度和程序，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)受管理的房產(chǎn)共用設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。

        3、房屋修繕管理和設(shè)備管理費(fèi)用：物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的2%，在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)，屬全體業(yè)主共同擁有。物業(yè)管理維修基金由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門設(shè)立?？钯~戶代為管理，不得挪作他用；物業(yè)共同部位、共同設(shè)備、設(shè)備維修、設(shè)施維修、更新時(shí)，其費(fèi)用從物業(yè)管理維修基金增值部分開(kāi)支，增值部分不足以開(kāi)支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分應(yīng)向業(yè)主收回；物業(yè)管理維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施，物業(yè)管理公司每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。因使用不當(dāng)或人為而造成物業(yè)共同部分損壞的，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》，劃分應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。租賃房屋的修繕，由租賃雙方約定修繕責(zé)任。

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