2020年自考00168房地產經濟學復習資料（8）

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        自考00168房地產經濟學備考資料

        第十一章涉外房地產法律制度

        一、涉外房地產關系法律調整的特殊性

        （一）涉外房地產的概念：

        1、廣義的理解：是指涉外房地產法律關系主體、客體、內容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。

        2、狹義的理解：是指房地產法律關系的客體——房屋、土地位于我國境內，主體具有涉外因素。

        （二）涉外房地產關系的法律適用：是指對涉外房地產關系的成立、解釋和爭議處理所適用的法律，即所謂準據(jù)法。所適用的法律，是指現(xiàn)行實體法，而不是沖突規(guī)范和程序法。

        （三）處理涉外房地產關系應當遵循的原則：1、維護國家主權原則；2、平等互利原則；3、統(tǒng)一管理原則。

        二、涉外房地產制度

        （一）外商投資企業(yè)用地：

        1、外商投資企業(yè)用地的概念：是指中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)和外商獨資企業(yè)進行生產經營和工程建設所需要的用地。

        2、外商投資企業(yè)用地的取得方式：（1）通過出讓方式取得土地使用權；（2）土地使用權作價入股方式；（3）通過租賃廠房和場地的方式取得；（4）通過企業(yè)拍賣或租賃經營方式取得土地使用權。

        （二）外商投資開發(fā)經營成片土地：

        1、成片開發(fā)的概念：是指在取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，平整場地，建設供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設施，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后進行轉讓土地使用權、經營公用事業(yè)；或者進而建設通用工業(yè)廠房以及與之配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉讓或出租的經營活動。

        2、審批程序：（1）項目建議書的編制和審批：吸收外商投資進行成片開發(fā)的項目，應由市、縣人民政府組織編制。其中，使用耕地1000畝以下，其他土地2000畝以下，綜合開發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權限內成片開發(fā)項目，其項目建議書應報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。使用耕地超過1000畝，其他土地超過2000畝，或者綜合開發(fā)投資額超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權限的成片開發(fā)項目，其項目建議書應經省、自治區(qū)、直轄市人民政府報國家發(fā)展計劃委員會審核和綜合平衡后，由國務院審批。

        （2）設立開發(fā)企業(yè)的審批：審批權限在對外經貿部和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。

        （3）土地使用權的取得：國有土地使用權由開發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府出讓。出讓的程序是：由該市、縣人民政府依照國家土地管理的法律、行政法規(guī)，合理確定地塊范圍、用途、年限、出讓金和其他條件，簽訂出讓合同，并按出讓國有土地使用權的審批權限報經批準。

        （4）成片開發(fā)規(guī)劃的批準：市、縣人民政府在對規(guī)劃或報告進行審核后，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。

        3、對外商投資成片土地開發(fā)經營的必要限制：（1）向外商出讓的只是土地使用權，土地所有權仍屬于國家；（2）出讓的國有土地使用權只是一種地上使用權，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有；（3）開發(fā)企業(yè)依法自主經營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內沒有行政管理權；（4）外商投資開發(fā)土地，設立和開辦生產、服務、商業(yè)等項目和設施及其經營活動，必須遵守我國的法律、法規(guī)，不得從事國家法律、法規(guī)禁止的經營活動和社會活動。對涉及國家安全的基礎設施，外商只有開發(fā)建設權，沒有經營權。

        （三）外商投資企業(yè)的地產：

        1、土地使用權的取得：(1)土地使用權是作為中國合營者投資的一部分；（2）土地使用權未作為中國合營者投資的一部分，分兩種途徑取得土地使用權：①向國家取得；②向其他土地使用者取得。

        2、外商投資企業(yè)使用土地的限制：（1）外商投資企業(yè)對其占有的土地只有使用權，沒有所有權；（2）外商投資企業(yè)用地期限與企業(yè)的經營期限相同；（3）外商投資企業(yè)不得擅自改變土地的用途，如需改變土地使用合同規(guī)定的土地用途，應按申請用地程序辦理變更用地手續(xù)；（4）外商投資企業(yè)使用土地必須嚴格遵守所在地的建設規(guī)劃，按照該土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃使用土地，進行建設。

        3、土地使用費：根據(jù)有關法律規(guī)定，外商投資企業(yè)用地，不論是新征用的土地，還是利用中方合資者或者合作者原來使用的土地，都應繳納土地使用費，又稱“場地使用費”。場地使用費包括征用土地的補償費、原有建筑物的拆遷費、人員安置費，以及為外商投資企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設施分攤的投資費用等。

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