2020年自考00168房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)復(fù)習(xí)資料（10）

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        自考00168房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)備考資料

        第十三章房地產(chǎn)糾紛的法律解決

        一、房地產(chǎn)糾紛的法律解決概述

        （一）房地產(chǎn)糾紛的概念和種類：

        1、房地產(chǎn)糾紛的概念：是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭(zhēng)議。

        2、房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的原因：（1）歷史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不當(dāng)或違反合同；（4）違法行為。

        3、房地產(chǎn)糾紛的種類：（1）民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛；（2）行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛。

        （二）解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式和法律依據(jù)：

        1、法律方式：房地產(chǎn)糾紛，可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。其中，土地權(quán)屬確認(rèn)糾紛應(yīng)先經(jīng)過行政處理，然后才能提起訴訟；而土地侵權(quán)糾紛，則可直接提起訴訟。

        2、法律依據(jù)：（1）法律文件；（2）司法解釋。

        （三）必須依法正確處理土地、房屋糾紛問題。

        二、幾類具體的房地產(chǎn)糾紛的法律解決：

        （一）土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛的處理：

        方式與標(biāo)準(zhǔn)：公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其已經(jīng)取得的土地、礦葳、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟。

        根據(jù)國(guó)務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府對(duì)行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用土地的決定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府確認(rèn)土地、礦藏、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定為最終裁決。

        （二）土地有償使用關(guān)系中的糾紛處理：

        1、土地使用權(quán)出讓糾紛處理：（1）出讓方主體不合格：國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府土地主管部門，其他部門、組織和個(gè)人作為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效；（2）客體不合法的：出讓合同出讓的只能是依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)。對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)或者未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；（3）程序不合規(guī)定的：出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但在一審訴訟期間，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

        2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛處理：對(duì)發(fā)生在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前的轉(zhuǎn)讓糾紛案件，須作具體分析，區(qū)別處理：（1）轉(zhuǎn)讓方主體不合格的：國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。但轉(zhuǎn)讓方如已按出讓合同約定的期限和條件開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效；（2）客體不合法的：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。但在一審訴訟期間，對(duì)于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；（3）轉(zhuǎn)讓方未執(zhí)行出讓合同約定的投資開發(fā)要求的；（4）轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目不合規(guī)定的；（5）轉(zhuǎn)讓合同約定的年限不合規(guī)定的；（6）擅自改變土地用途的；（7）拖延辦理手續(xù)的；（8）重復(fù)簽訂轉(zhuǎn)讓合同的：①土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；②土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無效。如其中某一合同的受讓方已實(shí)際占有和使用土地，并對(duì)土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可以認(rèn)定該合同有效。轉(zhuǎn)讓方給其他合同的對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

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