經(jīng)濟(jì)法自考：2008年10月房地產(chǎn)法歷年真題00169

C．包括地上、地下和空間使用權(quán) D．只是一種地上使用權(quán)  

32．可以加收城鎮(zhèn)土地使用稅的情況是（  A   ）

A．逾期不使用所征土地 B．征用城市中心地段的土地  

C．用地在批準(zhǔn)權(quán)限以內(nèi)  D．前一次征地還未使用，又進(jìn)行征地  

33．狹義的涉外房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的（ B   ）

A．客體具有涉外因素  B．主體具有涉外因素

C．內(nèi)容具有涉外因素 D．主體、客體和資金來源具有涉外因素    

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）  在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。  

34．國家建設(shè)征收土地行為的法律特征是（      BCD    ）  

A．征地主體的多樣性 B．征地理由的合法性 C．征地行為的行政性  

D．征地條件的補(bǔ)償性  E．征地程序的靈活性  

35．協(xié)商處理房地產(chǎn)糾紛必須遵循的原則有（      CE    ）  

A．公平 B．平等 C．自愿  D．有償  E．合法  

36．按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為（     AE     ）  

A．經(jīng)營性開發(fā) B．單項(xiàng)開發(fā) C．小區(qū)開發(fā)  D．成片開發(fā)  E．自用性開發(fā)  

37．土地使用權(quán)的特征主要包括（      ABCD    ）  

A．權(quán)利的派生性 B．客體的有限性 C．取得的法定性  

D．使用的期限性  E．利益的共享性  

38．房地產(chǎn)法所涉及的范圍主要包括（     ABCDE     ）

A．規(guī)劃 B．土地 C．房產(chǎn) D．建筑  E．住宅   

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）  

39．房地產(chǎn)市場  是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易活動的總稱。  

40．商品房預(yù)售  是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價(jià)款的行為。  

41．土地登記制度  是指國家依照規(guī)定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬、用途、面積、政府對該宗地的利用設(shè)置的管理?xiàng)l件等情況登記在專業(yè)的簿冊上，同時(shí)向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。

42．經(jīng)濟(jì)適用住房是指已列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。  

43．外商投資企業(yè)用地  是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和工程建設(shè)所需要的用地。  

四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）  

44．簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。  

（1）復(fù)合性與一體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成，即專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一體性是指構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)內(nèi)容必須結(jié)為一體，不可分離。

（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。一是取得專有所有權(quán)即意味著取得了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)。二是專有所有權(quán)的大小，決定了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。

（3）權(quán)利主體身份的多重性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)上，由于其由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份亦具多重性。  

45．簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。  

    業(yè)主委員會是業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議。監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

46．違反《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的情形主要有哪些？  

（1）違法出讓土地使用權(quán)的責(zé)任。

（2）擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務(wù)的責(zé)任；

（3）違法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的責(zé)任；

（4）違法預(yù)售商品房的責(zé)任；

（5）違反規(guī)定交付房屋的責(zé)任；

（6）違法收費(fèi)的責(zé)任  

47．簡述處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)遵循的基本原則。  

（1）維護(hù)國家主權(quán)原則。在處理涉外房地產(chǎn)問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)將維護(hù)國家的主體和安全放在首位，堅(jiān)持國家和集體對土地的所有權(quán)，任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，無論以何種方式與外商合作進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營活動，都要以維護(hù)我國主權(quán)為前提。

（2）平等互利原則，在涉外房地產(chǎn)關(guān)系中，我們必須堅(jiān)持中外各方當(dāng)事人之間在法律地位上平等、在經(jīng)濟(jì)上對雙方有利，既不接受外商附加的顯失公平的條款，也不提出任何不合理的要求。

（3）統(tǒng)一管理原則。主要表現(xiàn)在：①單位和個(gè)人使用土地，都必須經(jīng)過當(dāng)?shù)厝嗣裾膶彶榕鷾?zhǔn)；②任何單位和個(gè)人使用土地，都必須遵守已經(jīng)確定的建設(shè)總體規(guī)劃，不允許私自占有土地，無計(jì)劃地進(jìn)行各種建設(shè)；③土地使用權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行有償出讓。

 五、論述題（本題8分）  

48．論述農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式。  

土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方簽訂書面合同，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)了發(fā)包方備案。土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換，轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可不簽訂書面合同。承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換。承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。

六、案例分析題（本題10分）  

49．2003年5月，某市煙草公司向某銀行申請貸款2000萬元，并用一塊以出讓方式取得的 土地（已取得土地使用權(quán)證）進(jìn)行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款合同，并且辦理了抵押土地的登記手續(xù)。在取得貸款后的一年多時(shí)間里，煙草公司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，出租給鄰近的金屬公司臨時(shí)存放貨物，但沒有辦理租賃合同登記備案手續(xù)。后煙草公司無法按期償還貸款，于是銀行要求拍賣其抵押的土地，以抵償貸款。煙草公司在此時(shí)卻提出，土地的所有權(quán)屬于國家，煙草公司無權(quán)將其抵押，認(rèn)為抵押合同無效。銀行堅(jiān)持不同意，并提出不僅要將土地進(jìn)行拍賣，而且要求煙草公司將土地抵押期間所得的租金收益也應(yīng)交給銀行。雙方爭執(zhí)不下，于是銀行向法院起訴。 問題：  （1）煙草公司能否將以出讓方式取得的土地進(jìn)行抵押?為什么? （2）煙草公司與金屬公司簽訂的租賃合同是否有效?為什么? （3）銀行能否對該土地抵押期間的租金收益主張權(quán)利?為什么? （4）本案應(yīng)如何處理?    

答:（1）可以。因?yàn)闊煵莨緭碛型恋厥褂脵?quán)證書。（2）有效。因?yàn)闊煵莨居袡?quán)將已抵押的財(cái)產(chǎn)再行出租，登記備案與租賃合同效力并沒有直接關(guān)系。（3）無權(quán)。因?yàn)楹贤瑳]有約定，也沒有法律依據(jù)。（4）將土地進(jìn)行拍賣來清償銀行的貸款。