經濟法自考：2009年1月房地產法歷年真題00169

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全國2009年1月高等教育自學考試

房地產法試題

課程代碼：00169

一、單項選擇題(本大題共33小題，每小題1分，共33分)  

在每小題列出的四個備選項中只有一個是最符合題目要求的。請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。  

1.房地產開發(fā)企業(yè)將未經驗收的房屋交付使用的，（  C ）

A. 由工商行政部門吊銷營業(yè)執(zhí)照   

B. 由縣級以上人民政府處以房屋總造價2%以下罰款  

C. 由縣級以上人民政府房地產開發(fā)管理部門責令限期補辦驗收手續(xù)  

D. 由房屋業(yè)主責令限期補辦驗收手續(xù)  

2.在房地產法律關系中，管理性的房地產法律關系屬于（  A  ）

A. 行政法律關系 B. 民事法律關系 C. 刑事法律關系 D. 憲法法律關系

3.房改期間購買公有住房享受一次性稅費優(yōu)惠為（  B ）

 A. 免繳土地增值稅 B. 免繳房屋契稅和土地使用稅 C. 免繳個人所得稅 D. 免繳營業(yè)稅

4.土地所有權屬于（  c  ）

A. 國家或個人所有 B. 國家或企業(yè)所有 C. 國家或農民集體所有 D. 個人或農民集體所有

5.以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，國家在一定條件下可以無償收回土地使用權，即開發(fā)商未動工超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿（  A ）

A. 2年 B. 3年 C. 4年 D. 5年

6.《農村土地承包法》規(guī)定的耕地承包期為（  B ）

A. 20年 B. 30年C. 40年 D. 50年  

7.外國人作為私房所有人不能親自辦理房產登記手續(xù)的，可以（  C ）

 A. 延期辦理 B. 委托中國某機關代為辦理

C. 委托中國律師代為辦理 D. 不予辦理但承認其產權

8.在土地承包期內，農民因結婚離開原居住地，發(fā)包方（   B）

A. 可以收回其承包地 B. 在其于新居住地取得承包地后收回

C. 不得收回其承包地 D. 應將承包地轉為集體機動地

9.土地承包經營權的出租，在同等條件下，本集體經濟組織成員（  A ）

A. 享有優(yōu)先權 B. 經過承包人同意享有優(yōu)先權 C. 不享有優(yōu)先權 D. 不得承租  

10.根據法律規(guī)定，征收基本農田或者征收基本農田以外的耕地超過35公頃的，批準的國家機關是（ C ）

A. 省級人民政府 B. 縣級人民政府 C. 國務院 D. 農業(yè)部

11.下列屬于房地產法調整對象的是（ A  ）

A. 城市房地產開發(fā)經營關系 B. 農村房地產開發(fā)經營關系

C. 房屋倒塌致人傷亡產生的關系 D. 盜竊房地產證產生的關系

12.共有人對共有的房屋性質存在爭議，其處理原則是（ C ）

A. 共同共有  B. 按份共有  C. 如果不能證明房屋是按份共有，應認定為共同共有  

D. 如果不能證明房屋是共同共有，應認定為按份共有  

13.職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金所有權屬于（  A ）

A. 職工個人 B. 職工所在單位  C. 職工個人和職工所在單位共同共有

D. 職工個人和職工所在單位按份共有

14.房屋相鄰一方因鋪設煤氣管道需經過另一方的房屋，另一方（  D ）

A. 有權拒絕 B. 在給予補償后應予許可 C. 因煤氣管道有危險而有權拒絕 D. 應當許可 15.在房屋權屬登記中，下列屬于變更登記的是（ A  ）

 A. 房屋擴建、改建或部分拆除 B. 房屋買賣、交換、繼承

C. 房屋設定抵押權、典權 D. 土地使用年限屆滿

16.關于房地產開發(fā)用地，正確的理解是（ A  ）

 A. 開發(fā)商僅取得國有土地使用權  

B. 開發(fā)商取得國有土地所有權  

C. 開發(fā)商可對農民集體所有土地進行房地產開發(fā)  

D. 開發(fā)商僅取得建設權，沒有土地使用權

17.居住用地使用權出讓的最高年限為（  C ）

A. 50年 B. 60年 C. 70年 D. 80年

18.耕地占用稅的納稅人為（  D  ）

A. 外商投資企業(yè)  B. 單位和外商投資企業(yè)

C. 個人和外商投資企業(yè)   D. 占用耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的單位和個人

19.土地使用權的劃撥是（  D ）

 A. 立法行為 B. 民事行為 C. 抽象行政行為 D. 具體行政行為  

20.根據法律規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)具有一級資質的資金條件是（  A  ）

 A. 自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元  

B. 自有流動資金3000萬元以上，注冊資金不低于3000萬元  

C. 自有流動資金4000萬元以上，注冊資金不低于4000萬元  

D. 自有流動資金5000萬元以上，注冊資金不低于5000萬元   

21.個人住房貸款中借款人以所購自用房抵押的，必須為抵押住房價值額的（  D ）

A. 1/2 B. 1/3 C. 1/4 D. 全部  

22.商品房的預售人辦理登記備案手續(xù)的期限為自簽約之日起（  B  ）

A. 10天內 B. 30天內 C. 60天內 D. 90天內  

23.村民甲因與村主任發(fā)生矛盾，將本村的基本農田保護區(qū)標志燒毀，對此（ B   ）

A. 農田行政管理部門應當將甲交付公安局進行處理

B. 農田行政管理部門應當責令甲恢復現狀  

C. 村民委員會可以對甲處以1000元以下罰款  

D. 由司法機關對甲予以處理  

24.關于房屋租賃，下列表述正確的是（  C  ）

A. 房屋已抵押的，抵押人有權自行出租  B. 房屋共有人一方有權自行出租  

C. 未取得房屋所有權證的不得出租  D. 無需在房地產管理部門登記即可出租  

25.非法占用耕地、林地等農用地，改變被占用土地用途，數量較大，造成耕地、林地大量毀壞的，處以（ A ）  

A. 5年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金  B. 5年以下有期徒刑或拘役

C. 6年以下有期徒刑或拘役  D. 7年以下有期徒刑或拘役  

26.出租方對已出租房屋設定抵押權的，租賃合同在有效期內對抵押權人（  B ）

A. 無效 B. 有效 C. 部分有效 D. 部分無效  

27.在職工家庭里，已售公房的產權共有關系屬于（  B  ）

A. 按份共有 B. 共同共有 C. 成年人共同共有 D. 成年人按份共有  

28.對行政裁決期滿不起訴又不自行拆除非法建筑的單位和個人，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行，執(zhí)行費由（  C ）

A. 申請人承擔 B. 申請人和被申請人共同承擔 C. 被申請人承擔 D. 人民法院承擔

29.拆遷范圍確定后，法律不禁止．．．（  B  ）

A. 續(xù)租房屋 B. 向有關部門申訴 C. 新建、擴建、改建房屋 D. 改變房屋和土地用途  

30.住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，可能獲得住房公積金管理委員會批準使用公積金的條件是（  D ）

A. 購買國有上市公司的股票 B. 購買不動產 C. 向國有企業(yè)提供擔保 D. 購買國債

31.土地增值稅稅率采用（  A ）

A. 超額累進稅率 B. 超率累進稅率 C. 超倍累進稅率 D. 全額累進稅率  

32.房屋拆遷人與被拆遷人對補償方式和補償金額等事項協(xié)商不成，當事人可向房屋拆遷管理部門申請裁決，如果不服，可向人民法院提起訴訟的期限為接到裁決之日起（ B  ）

 A. 2個月內 B. 3個月內 C. 4個月內 D. 5個月內

33.房產契稅征稅對象是（  D  ）

A. 房屋租賃 B. 農村集體土地經營權轉讓 C. 房屋修繕 D. 國有土地使用權出讓   

二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)  在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。  

34.城市房屋權屬登記的程序主要包括（  ABCDE  ）   

A. 登記收件 B. 產權審查 C. 繪制權證 D. 稅費發(fā)證 E. 勘丈繪圖  

35.農村土地承包方享有的權利包括（  ABCD  ）  

A. 土地承包經營權  B. 土地承包經營權的流轉  

C. 承包地被征用、占用時依法獲得補償的權利  

D. 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利 E. 自主開發(fā)權  

36.拆遷出租房屋時候，拆遷補償安置協(xié)議的簽署方包括（  ABC  ）  

A. 拆遷人 B. 被拆遷人 C. 被拆遷房屋的承租人 D. 公證機關 E. 被拆遷房屋的主管部門  37.土地使用權出讓的方式有（   BCD ）  

A. 劃撥 B. 招標 C. 拍賣 D. 協(xié)議出讓 E. 贈與   

38.房地產交易的要式性是指（   AD ）

A. 交易通過合同形式實現 B. 交易要經公證部門公證 C. 交易雙方意思表示真實

D. 房地產權屬的變動須辦理登記手續(xù) E. 交易雙方具有民事行為能力   

三、名詞解釋題(本大題共5小題，每小題3分，共15分)

39.房屋按份共有    是指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享受權利、承擔義務。每個共同人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。

40.房地產關系  是指人們取得、開發(fā)、利用、經營和管理土地房屋而形成的社會關系。

41.房地產抵押  是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。  

42.住房公積金  是指國家機關國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。 43.涉外房地產  廣義上是指房地產法律關系主體、客體、內容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素的房地產。狹義上是指房地產法律關系的客體一房屋、土地位于我國境內和主體具有涉外因素的房地產。  

四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）

44.物業(yè)管理服務企業(yè)在物業(yè)管理中應履行哪些義務？  

（1）履行物業(yè)管理服務合同，依法經營；（2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；（3）重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準；（4）接受行政管理部門監(jiān)督指導；（5）定期向全體業(yè)主公布管理費用收支帳目；（6）物業(yè)管理服務合同終止時，須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產，包括管理費、公共收入積累形成的資產。  

45.簡述房產稅的納稅人、征稅范圍和計稅依據。  

（1）房產稅的納稅人為在中國境內擁有房屋產權的單位和個人。產權屬于全民所有的，其經營管理的單位和個人為納稅義務人。產權出典的，承典人為納稅義務人。產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定或租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅義務人。

（2）房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。城市以市行政區(qū)域（含郊區(qū)）為征稅范圍；縣城以縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域（含鎮(zhèn)郊）為征稅范圍；建制鎮(zhèn)以鎮(zhèn)人民政府所在地的鎮(zhèn)區(qū)（不包括所轄的行政村）為征稅范圍；工礦區(qū)指大中型工礦企業(yè)所在地非農業(yè)人口達2000人以上，工商業(yè)比較發(fā)達的工礦區(qū)。

（3）房產稅計稅依據房產原值一次減除10%-30%后的余值。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房屋出租的，以房屋租金收入為計稅依據。  46.簡述房地產權屬登記的公示功能。  公示功能是指將房地產權利的事實向社會公開用以標示房地產流轉的功能。其目的在于維護房地產交易的安全，一方面可以防止不具有支配權的人進行欺詐；另一方面公示房地產已經設立的相關權利，可以防止隱瞞權利的瑕疵進行交易給他人帶來損失。

47.簡述房地產法律責任的形式。  

（1）民事責任：它是指違法者依法應承擔的民事法律后果，可分為侵犯責任、違約責任和不履行其他義務的責任。承擔民事責任的形式主要有停止侵害、排除妨礙、賠償損失、支付違約金等。

（2）行政責任：它是指違反行政管理秩序、依法應承擔的行政法律后果。行政責任因違法主體的不同而存在區(qū)別，如行政機關與作為行政相對人的自然人和法人等。

（3）刑事責任：它是指危害社會的行為構成犯罪，依照刑法應當承擔的刑事法律后果。刑事責任是法律責任形式中最嚴厲的措施。

五、論述題（本大題8分）  

48.論述住房部分產權的法律性質。  住房部分產權是指城鎮(zhèn)居民對按照標準價購買的公房所享有的權利。關于住房部分產權的法律性質主要有四種學說：⑴單獨所有權說，即房屋產權受到特殊的限制。⑵租賃權說，即住房部分產權在法律上屬于租賃權。⑶共有權說，即購房人和原產權單位對住房享有共有權。⑷他物權說，即是一種受限制的物權。住房部分產權的法律性質應屬于部分所有權，是財產權的一種形式。首先根據我國住房制度改革的歷史背景和相關制度的規(guī)定來看，其法律性質確定為部分所有權較為合理；其次，部分產權的內容與所有權的內容基本一致，區(qū)別在于其收益權和處分權受到限制。最后，從部分產權的主體來分析，共有權的主體不是單一的，而部分產權的主體是單一的。

六、案例分析題（本大題10分）  

49.2004年11月23日，泰豐公司與某市土地局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》。約定土地局將位于該市城區(qū)西北角面積為8939.77平方米的國有土地使用權有償出讓給泰豐公司，使用期40年，并約定合同簽訂后30日內，泰豐公司向土地局繳付土地使用權出讓金總額15%的定金，在簽訂合同后60日內，支付完全部土地使用權出讓金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有權解除合同。合同簽訂后，泰豐公司于2004年12月27日給付土地局全部定金及部分土地出讓金。2004年12月28日，土地局給泰豐公司核發(fā)了該出讓土地的土地使用權證書。然而，由于資金困難，到2005年4月1日，泰豐公司未將余款交付土地局。經多次催促后，土地局書面通知泰豐公司，限其于9月30日前全部履行合同，否則將按有關規(guī)定處理。泰豐公司接到通知后，經過努力卻未籌集到錢款，至2005年9月30日，仍未按規(guī)定履行合同。于是，土地局決定解除合同，收回土地使用權，對所發(fā)土地使用證進行注銷登記，于2005年10月24日將該決定通知書送達泰豐公司。   問題：  （1）土地局出讓了土地，又以對方違約為由收回，是否可以？請說明理由。（3分）  （2）如土地出讓合同規(guī)定的土地用途是建設辦公樓，泰豐公司是否可以用來建設高爾夫球 場？為什么？（2分）  （3）如土地局出讓的是集體土地使用權，那么本出讓合同是否有效？為什么？如出讓合同 簽訂的時間是《城市房地產管理法》實施之前的1994年3月，在哪種情況下，泰豐公司才取得該集體土地的使用權？（3分）  （4）如果本案的出讓方是該市城市建設管理局，本合同是否有效？為什么？（2分）  

    答：（1）某市土地局可以收回其出讓的土地使用權。因為土地出讓合同的出讓主體、客體、程序合法，合同有效，雙方是平等的合同主體，合同雙方應當切實履行。泰豐公司違約，土地局可以依照該合同收回土地使用權。（2）不可以。因為法律規(guī)定受讓方取得土地使用權必須遵守出讓方規(guī)定的土地用途。不得更改。（3）合同無效。因為按照房地產的規(guī)定，只能是國有土地使用權才能出讓，不能出讓集體土地使用權。如果是在一審訴訟期間，對于出讓的集體土地使用權依法補辦了征用手續(xù)轉為國有土地，并補辦了出讓手續(xù)，泰豐公司才能取得該土地的使用權。（4）無效。因為國有土地使用權的出讓方依法只能是市、縣人民政府土地管理部門，其他任何單位或部門沒有出讓土地的權利。