經(jīng)濟法自考：2009年10月房地產(chǎn)法歷年真題00169

A.貨幣工資 B.實際工資 C.實物工資 D.補發(fā)工資  

21.公有住房的出售帶有很強的政策傾向性，主要是為了解決職工家庭的（  A   ）

A.居住問題 B.經(jīng)濟問題 C.工作問題 D.使用權問題

22.在物業(yè)管理的整個環(huán)節(jié)中，起主導作用的主體是（  D ）

A.開發(fā)商 B.物業(yè)管理企業(yè) C.政府房地產(chǎn)管理部門 D.業(yè)主

23.下列不屬于．．．業(yè)主大會職責的是（  B  ）

A.選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) B.自主成立物業(yè)管理企業(yè)

C.決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施

D.更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作  

24.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的物業(yè)管理關系基于（ A ）

A.雙方的服務合同而產(chǎn)生 B.開發(fā)商的指定而產(chǎn)生

C.開發(fā)商的聘任而產(chǎn)生 D.政府的任命而產(chǎn)生  

25.納稅人建造普通標準住宅出售，免征土地增值稅的條件是（  C  ）

A.增值額未超過扣除項目10％的 B.增值額未超過扣除項目15％的

C.增值額未超過扣除項目20％的 D.增值額未超過扣除項目25％的  

26.開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)特定的管理機關批準，該管理機關是（  D  ）

A.鄉(xiāng)鎮(zhèn)稅務所 B.縣級稅務局 C.地、市級稅務局 D.省級稅務局

27.甲向乙購買房屋一套，契稅的計稅依據(jù)為（  A  ）

A.成交價格 B.賣方報價 C.參考價格 D.買方報價  

28.國有土地使用權轉讓合同的轉讓方，應當依法取得（   C ）

A.施工許可證 B.建設工程規(guī)劃許可證 C.國有土地使用權證 D.商品房預售許可證  

29.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，雙方所簽訂的合建合同實際上屬于土地使用權有償（    B ）

A.出讓 B.轉讓 C.抵押 D.出租  

30.公民、法人或者其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯了其已經(jīng)取得的土地所有權或者使用權的，應當先申請行政復議，對行政復議決定不服的，可以向人民法院提起（   C ） A.民事訴訟 B.刑事訴訟 C.行政訴訟 D.違憲訴訟

31.房地產(chǎn)法律責任的主要形式不包括．．．（  A   ）

A.經(jīng)濟責任 B.刑事責任 C.行政責任 D.民事責任

32.下列房地產(chǎn)違法行為，應承擔行政責任的是（   D   ）

A.不履行房屋預售合同 B.侵犯他人的房屋產(chǎn)權

C.不按時交付商品房 D.無照經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

33.對土地復墾實行的原則是（  C   ） A.“誰主張，誰舉證” B.“誰受益，誰負責”

C.“誰破壞，誰復墾” D.“誰使用，誰付費”   

二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）  在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。  

34.房地產(chǎn)開發(fā)的特征主要包括（   BCDE       ）

A.利潤豐厚 B.投資量大 C.建設周期長 D.涉及面廣 E.工程項目多  

35.20世紀80年代初以前，我國住房制度的特征主要包括（     ABCDE     ）  

A.國家包 B.福利性 C.低租金 D.供給制 E.等級制  

36.下列對物業(yè)管理特征表述正確的是（     BD     ）  

A.物業(yè)管理關系具有無償性 B.物業(yè)管理關系是民事關系 C.物業(yè)管理關系是不平等關系

D.物業(yè)管理關系具有有償性  E.物業(yè)管理關系等同于行政意義上的管理與被管理關系  

37.住房公積金所具有的特征主要包括（    ABCD      ）  

A.社會性 B.互助性 C.保障性 D.政策性 E.自愿性  

38.房地產(chǎn)契稅的征稅對象為轉移土地、房屋權屬的行為，主要包括（   ABCD       ）

A.房屋買賣 B.房屋交換  C.土地使用權轉讓  

D.國有土地使用權出讓  E.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉讓   

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

39．建筑物區(qū)分所有權  是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權、共用部分的持分權以及因共詞關系所生的成員權。  

40．臨時安置補助費  是指拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人在過渡期內(nèi)自行過渡可能發(fā)生費用的補助，通常又稱為過渡費。

41．商品房預售  是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買房人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。房屋預售又稱“賣樓花”。

42．業(yè)主委員會  是指經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。

43．經(jīng)濟適用住房  是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。  

四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分） 

44．我國房地產(chǎn)法的基本原則有哪些？  

（1）土地公有原則。（2）土地有償使用原則。（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。（4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則。（6）宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結合的原則。  

45．外商投資企業(yè)用地取得的方式有哪些？  

（1）通過出讓方式取得土地使用權。（2）土地使用權作價入股。（3）通過租賃廠房和場地的方式。（4）通過企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營方式。（5）與農(nóng)村經(jīng)濟組織合資、合作經(jīng)營取得集體土地使用權。  

46．商品房買賣中關于質(zhì)量方面的糾紛如何處理？  

按照《合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其交付的商品房承擔質(zhì)量保證的責任。具體責任是：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照其向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。在保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋功能受到影響，給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。（2）商品房交付使用后，買受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

47．簡述建設單位違反物業(yè)管理規(guī)定所要承擔的法律責任。  

（1）住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

（2）建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，不移交有關資料，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款。  

五、論述題（本大題8分）  

48．試述農(nóng)村土地承包經(jīng)營中發(fā)包方的權利和義務。  

發(fā)包方的權利包括：（1）發(fā)包的權利；（2）監(jiān)督的權利；（3）處理的權利。

發(fā)包方的義務包括：（1）維護承包的土地承包經(jīng)營權；（2）尊重承包方生產(chǎn)經(jīng)營自主權；（3）為承包方提供必要的服務；（4）組織農(nóng)業(yè)基礎設施建設；此外，還有法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利與義務。  

六、案例分析題（本題10分）  

49.2000年3月5日，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定：甲公司將A廣場的一棟大樓出租給乙公司，每月租金150萬元，按月收租，租期二年，從2000年4月1日到2002年3月30日止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)。乙公司交付了押金和租金后，甲公司將樓房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800萬元，便將該樓房抵押給丙公司，雙方訂立了抵押合同，約定：如甲公司不能在2000年12月底還債，丙公司將對該房屋行使抵押權。但是一直到2000年12月，甲公司仍然無錢清償對丙公司的債務，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其繳納租金，乙公司拒絕。從2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之間存在的抵押合同糾紛尚未解決為由，既拒絕向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同糾紛訴到法院。 問題：  （1）甲公司能否將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意?為什么?（3分）  （2）如果甲公司與乙公司簽訂抵押合同沒有進行登記，甲公司與丙公司的抵押合同是否有效?為什么?（2分）  （3）如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在債務履行期限屆滿時將樓房拍賣，以清償自己的債權?如承租人提出異議能否成立?為什么?（3分）（4）丙公司是否有權向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務?為什么?（2分）  

    答：（1）甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公司，不需要獲得乙公司的同意。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。（2）未登記對抵押合同沒有影響，抵押合同有效。根據(jù)我國相關法律規(guī)定，當事人之間訂閱的抵押合同，自合同成立時生效，未辦理登記不影響合同效力。（3）丙公司可以將房屋拍賣。承租人的異議不能成立。因為我國相關法律規(guī)定，丙公司拍賣之后，房屋的買受人并不能終止租賃關系，承租人的利益不會受到影響。（4）丙公司無權向乙公司收取租金來充抵自己對甲公司的債權。租金請求權屬于出租人所有，本案中甲公司是出租人，擁有租金請求權。