經(jīng)濟法自考：2010年1月房地產(chǎn)法歷年真題00169

A.貨幣工資 B.基本工資 C.實物工資  D.補發(fā)工資  

21.職工購買住房要由政府房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時要辦理相應(yīng)的（   D   ）  

A.土地所有權(quán)變更登記手續(xù) B.土地占有權(quán)變更登記手續(xù)

C.土地支配權(quán)變更登記手續(xù)  D.土地使用權(quán)變更登記手續(xù)  

22.召開業(yè)主大會臨時會議須經(jīng)過一定比例以上的業(yè)主提議，該比例為（  C   ）

A.10％ B.15％ C.20％  D.25％  

23.下列關(guān)于業(yè)主大會表述錯誤．． 的是（   A  ）

A.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，可以不告知相關(guān)的居民委員會

B.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄

C.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議

D.業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力

24.業(yè)主大會作出的決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)（ B   ）

A.2／3以上通過 B.1／2以上通過 C.1／3以上通過  D.1／4以上通過  

25.土地增值稅稅率采用（   C ）

A.二級超額累進稅率 B.三級超額累進稅率 C.四級超額累進稅率  D.五級超額累進稅率

26.經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，該批準(zhǔn)部門為（   D  ）

A.鄉(xiāng)財政所 B.縣財政局 C.省財政廳  D.國家財政部  

27.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的（  A   ）

A.免征房地產(chǎn)契稅 B.減征房地產(chǎn)契稅 C.加征房地產(chǎn)契稅  D.按比例征收房地產(chǎn)契稅  

28.橫山村民委員會與宏宇房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的集體土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為（ A   ）

A.無效合同 B.可撤銷合同 C.有效合同  D.可變更合同  

29.在處理程序上，應(yīng)先經(jīng)過行政處理，然后才能提起訴訟的房地產(chǎn)糾紛是（  B   ）

A.房地產(chǎn)抵押糾紛 B.土地權(quán)屬確認(rèn)糾紛 C.商品房預(yù)售糾紛  D.土地使用權(quán)租賃糾紛  

30.國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法應(yīng)當(dāng)是（  C  ）

A.縣級以上人大常委會 B.縣級以上人民政府

C.市、縣人民政府土地主管部門  D.國家土地管理局  

31.對房地產(chǎn)行政管理相對人而言，承擔(dān)行政責(zé)任的方式是（  B    ）

A.消除危險 B.罰款 C.賠禮道歉  D.承擔(dān)違約金  

32.對未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的單位，行使行政處罰權(quán)的行政機關(guān)是（  D   ）  

A.房地產(chǎn)行政管理機關(guān) B.建設(shè)行政管理機關(guān) C.規(guī)劃行政管理機關(guān)  D.工商行政管理機關(guān)  33.甲公司非法占用耕地，構(gòu)成犯罪，可對甲公司判處的刑罰是（  C  ）

A.罰款  B.沒收財產(chǎn)C.罰金 D.沒收違法所得    

二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）  在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。  

34.房地產(chǎn)開發(fā)必須堅持嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，堅持多重效益的統(tǒng)一，這些效益主要包括  （     ABC     ）  

A.經(jīng)濟效益 B.社會效益 C.環(huán)境效益  D.人文效益  E.政治效益  

35.下列屬于我國住房制度改革中重要措施的是（    ABCD      ）    

A.調(diào)整公房租金 B.出售公有住房 C.集資建房  D.合作建房  E.鼓勵修建“小產(chǎn)權(quán)房”  

36.設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)具備的條件包括（    BCDE      ）  

A.有較豐富的本行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗 B.有企業(yè)名稱和固定的辦公場所

C.有符合企業(yè)登記管理要求的注冊資本 D.有維修、服務(wù)和管理的規(guī)章制度  

E.有管理機構(gòu)和同經(jīng)營管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員  

37.國家對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員采用下列管理辦法（    ABC      ）  

A.執(zhí)業(yè)咨詢認(rèn)證 B.采取統(tǒng)一考試 C.注冊登記  D.年檢  E.健康登記  

38.下列屬于免繳城鎮(zhèn)土地使用稅的有（    ABDE      ）

A.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地 B.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地

C.間接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地 D.市政街道、廣場、綠化地等公共用地  

E.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地   

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分） 

39、城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。  

40.違章建筑  是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響市規(guī)劃的建筑。  4

41.商品房現(xiàn)售  是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。  

42、物業(yè)管理  是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。  

43、個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）  

44.簡述房地產(chǎn)法的基本原則。  

（1）土地公有原則；（2）土地有償使用原則；（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地原則；（4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則；（6）宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合原則。  

45.簡述對外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營的必要限制。  

（1）向外商出讓的只是土地使用權(quán)，土地的所有權(quán)仍屬于國家。（2）出讓的只是地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。（3）開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。（4）外商投資開發(fā)土地，設(shè)立和開辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項目和設(shè)施及其經(jīng)營活動，須遵守我國法律、法規(guī)。  

46.簡述解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式。  

（1）協(xié)商。指糾紛當(dāng)事人在自愿的基礎(chǔ)上，依據(jù)實際情況自行商議解決爭議。（2）行政處理。指由房地產(chǎn)行政主管部門在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，對某些特定情況下的房地產(chǎn)糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據(jù)當(dāng)事人的要求而作出的，也可能是房地產(chǎn)行政主管部門主動作出的。（3）仲裁。指由專門的仲裁機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人雙方的仲裁協(xié)議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。（4）訴訟。由糾紛當(dāng)事人向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)特定程序?qū)徖怼? 

47.簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將驗收不合格的房屋交付使用的法律責(zé)任。  

違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政部門責(zé)令限期返修，并交付罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果并構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。   

五、論述題（本題8分）  

48．試述我國基本農(nóng)田保護制度的主要內(nèi)容。  

我國基本農(nóng)田保護制度的主要內(nèi)容包括：（1）實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度：①基本農(nóng)田保護區(qū)一經(jīng)依法劃定，任何單位和個人不得改變或者占用；②需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報國務(wù)院批準(zhǔn)；（2）實行基本農(nóng)田補充制度。占用基本農(nóng)田的單位應(yīng)按照縣級以上人民政府的要求，將所占用的基本農(nóng)田耕作層的土壤用于新開墾的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破壞基本農(nóng)田。（4）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。（5）實行基本農(nóng)田地力等級評定制度。（6）實行基本農(nóng)田保護責(zé)任制度。

六、案例分析題（本題10分）  

49.2006年3月，某企業(yè)培訓(xùn)中心向中國工商銀行某支行貸款2000萬元，貸款期限為2006年4月1日至2007年3月31日，并對利息、違約責(zé)任等相關(guān)事項進行了約定。培訓(xùn)中心將自己的一棟培訓(xùn)樓和一棟辦公樓作抵押。按照抵押合同，如果培訓(xùn)中心不能按期清償債務(wù)，則該辦公樓及培訓(xùn)樓將由某支行變賣，以清償貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續(xù)。到2007年4月1日，該培訓(xùn)中心只歸還了500萬元貸款本金及部分利息，尚欠1500萬余元。某支行對該培訓(xùn)中心催要后，該中心仍然不能清償。2007年7月，某支行與該培訓(xùn)中心協(xié)商行使抵押權(quán)，擬將培訓(xùn)中心的培訓(xùn)樓、辦公樓變賣給甲公司，用所得款項清償所欠銀行的全部債務(wù)后，剩余歸該培訓(xùn)中心。為此，三方共同簽訂了協(xié)議。甲公司購買該培訓(xùn)樓及辦公樓后，計劃拆除并進行重新開發(fā)，但由于甲公司資金不足，故打算與乙公司進行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供資金并負(fù)責(zé)項目管理，房屋建成后雙方按照4：6的比例進行分配。甲公司與乙公司合作過程中，由于甲公司未能按期辦好土地使用的有關(guān)手續(xù)，影響了房產(chǎn)項目的開發(fā)，雙方由此產(chǎn)生糾紛而訴至法院。法院審理中查明，該培訓(xùn)中心隸屬于某國有大型企業(yè)，后來隨著國家推行國有企業(yè)改革政策，該培訓(xùn)中心被剝離出來，成為一獨立經(jīng)濟實體，該培訓(xùn)中心使用的土地最初依劃撥方式而獲得。 問題：  （1）培訓(xùn)中心以自己的培訓(xùn)樓進行抵押是否影響該抵押合同的效力?為什么?  （2）如果培訓(xùn)中心還有其他債權(quán)人的到期債權(quán)，那么，除該培訓(xùn)中心的貸款本金之外，對于2007年4月到2007年7月的貸款利息，以及培訓(xùn)中心未能按期還款產(chǎn)生的違約金，工行某支行能否對變賣培訓(xùn)樓及辦公樓的款項優(yōu)先受償?為什么?  （3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)?為什么?  

答：（1）培訓(xùn)中心以自己的培訓(xùn)樓進行抵押不會影響抵押合同的效力，因為該培訓(xùn)中心具有營利性，其培訓(xùn)樓并非屬于公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，可以用于抵押。（2）工行某支行作為抵押權(quán)人，對培訓(xùn)中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對于其他普通債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。因為根據(jù)我國法律規(guī)定，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不僅及于主債權(quán)，而且還及于利息、違約金和損害賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過無償劃撥方式而產(chǎn)生的，根據(jù)我國相關(guān)法律，無償劃撥取得的土地原則上不能進入房地產(chǎn)市場，只有辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)才能進入市場交易。